Zakres kontroli przedodbiorowej

Zakres kontroli przedodbiorowej

W tym artykule dowiecie się o tym, co podlega sprawdzeniu podczas odbioru technicznego lokalu. Opisaliśmy, jak przebiega takie spotkanie oraz doradzimy wam w jaki sposób się do niego przygotować.
Przedodbiorowa kontrola techniczna i jej zakres jest zmienny w zależności od rodzaju lokalu i jego stanu wykończenia. Inny zakres będzie w mieszkaniu w stanie deweloperskim, inny gdy lokal jest wykończony pod klucz, a jeszcze inny gdy mamy do czynienia z domem szeregowym w stanie surowym zamkniętym.
Dla mieszkań na rynku wtórnym, indywidualnie dobieramy zakres inspekcji w zależności od stanu lokalu oraz planów i potrzeb Klienta. Ten artykuł jest szczególnie ukierunkowany na odbiór techniczny lokali w stanie deweloperskim rynku pierwotnego. Jest to najczęściej spotykany przypadek, a wiele aspektów takiej inspekcji jest zbliżonych dla innych obiektów.

JAK WYGLĄDA INSPEKCJA?

W inspekcji muszą uczestniczyć osoby upoważnione do podpisania protokołu odbioru zarówno od Klienta, jak i dewelopera. W praktyce większość właścicieli mieszkań decyduje się pojawić osobiście, przyprowadzając ze sobą specjalistę od kontroli technicznej. Po stronie dewelopera coraz częściej pojawiają się dwie osoby, jedna odpowiedzialna za sporządzenie protokołu, przekazanie, instrukcji, kluczy, wytłumaczenia obsługi mieszkania i urządzeń, oraz druga osoba odpowiedzialna za techniczną weryfikację usterek. Na obiektach w budowie często jest to kierownik robót bądź budowy, natomiast coraz częściej zatrudnia się osobę posiadającą wiedzę techniczną, a która nie uczestniczyła przy realizacji obiektu. Obecność osoby technicznej po stronie dewelopera bywa niezwykle pomocna, gdyż pozwala przyspieszyć porozumienie stron odnośnie akceptacji wad, lokatorzy także mogą szybciej cieszyć się poprawionym lokalem.
Kontrola standardowego mieszkania zazwyczaj zajmuje od 1,5-2,5 h, więc pamiętajcie by zaplanować sobie ten czas, a jeżeli sytuacja wymaga by przedłużyć spotkanie to nie wahajcie się by to zrobić. Deweloperzy ze względu na własne plany, próbują pospieszać i ograniczać czas inspekcji. Jakkolwiek zawsze należy pamiętać, że jeśli wydaliśmy na nasz lokal kilkaset tysięcy złotych to powinno nam zależeć by był dokładnie sprawdzony.
Podczas inspekcji mieszkania reprezentant dewelopera tłumaczy obsługę i konserwację urządzeń, pokazuje budynek, części wspólne, tłumaczy dokumenty, więc wymaga to uwagi. Jest to kolejny powód, dlaczego warto przyjść na takie spotkanie z własnym specjalistą, który wykona kontrolę podczas, gdy właściciel może skupić się na formalnościach.
Podczas inspekcji lokalu sporządza się listę wad, którą na końcu rozpatruje się z deweloperem. W umowie może być opisana procedura zgłaszania i rozpatrywania wad. Jej najpopularniejszą wersją jest:
a) Zgłoszenie usterek w protokole,
b) Deweloper ma 14 dni na odpowiedź,
c) W zależności od odpowiedzi następuje akceptacja stron bądź kolejna wymiana argumentów,
d) Jeżeli strony nie znajdują porozumienia to może dojść do konieczności użycia środków prawnych.
Procedura ta jest dość czasochłonna i wymaga pisania wielu dokumentów, dlatego wprowadzono wcześniej wspomnianego koordynatora technicznego. Pomiędzy stronami omawiane są wszystkie wady i wątpliwości. Jeżeli jest zgodność stron to do protokołu zdawczo-odbiorczego trafiają zaakceptowane punkty, co pozwala na praktycznie natychmiastowe przystąpienie do naprawy. W takim przypadku podpisanie protokołu jest już tylko formalnością.

JAK PRZYGOTOWAĆ SIĘ DO INSPEKCJI?

  • Zarezerwuj sobie czas. Daj sobie minimum dwie godziny na inspekcję z założeniem, że jeżeli będzie konieczne to taka inspekcja się przedłuży. Poinformuj o tym przedstawiciela dewelopera przy okazji ustalania spotkania.
  • Umowa z deweloperem. Przygotuj umowę oraz załączniki do umowy. Na potrzeby inspekcji potrzebna jest część opisująca procedurę odbioru oraz specyfikacja techniczna mieszkania. Oczywiście informacje te mogą być pominięte w umowie bądź zmniejszone do jednego akapitu, natomiast w większości przypadków powinny się w niej znajdować.
  • Plany architektury i instalacji. Dzięki nim będziemy w stanie sprawdzić zarówno wymiary, jak i położenie instalacji i wyposażenie lokalu. Jeżeli chodzi o dostęp do dokumentacji to tutaj sytuacja wygląda różnie. Niektórzy mają ją w postaci załącznika do umowy, inni mogą ją ściągnąć z własnego profilu (na stronie dewelopera), a jeszcze innym deweloper dostarczy ją dopiero po upomnieniu.
  • Pomysł na mieszkanie. Przed odbiorem lokalu warto pomyśleć, jaki jest koncept na wykończenie mieszkania bądź jaki jest zakres planowanych remontów. Przyda się to przy ocenie wagi wad i konieczności ich poprawy w perspektywie nadchodzących remontów.
  • Chłodna głowa. Trudno mieć emocjonalny dystans przy odbiorze wyczekiwanego lokalu, z którym wiąże się tyle planów. Jest to kolejny powód, dla którego warto zabrać ze sobą osobę z zewnątrz. Trzeba przyznać, że deweloperzy stają się coraz bardziej rzetelni i otwarci na komentarze z inspekcji. Regularnie występują też sytuacje, gdzie przedstawiciel dewelopera interpretuje zapisy z umowy, jak i standardy techniczne na potrzeby własnego interesu. Stanowczość i zimna głowa pomogą wyegzekwować własne prawa.

JAKI JEST ZAKRES INSPEKCJI?

Jak wcześniej wspomniano, jest on różny w zależności od lokalu i wyposażenia. Dla stanu deweloperskiego można wyróżnić poniższe aspekty kontroli lokalu:

  • Kontrola poziomów i pionów – sprawdzenie czy stolarka, ościeże, ściany, posadzki, ramy drzwi oraz inne elementy mieszkania nie posiadają ponadnormatywnego nachylenia,
  • Kontrola płaszczyzn – kontrola płaszczyzn ścian, posadzek, spadków, odchyleń od płaszczyzny, wybrzuszeń powierzchni, dylatacji posadzek itp.,
  • Kontrola kątów w narożnikach ścian,
  • Poszukiwanie uszkodzeń mechanicznych, defektów estetycznych, błędów technicznych – głównie obejmuje to tynki, stolarkę z oszkleniem, parapety, powierzchnie balkonu i balustrad oraz inne wyposażenie zamontowane w lokalu,
  • Kompletność i usytuowanie – kontrola zgodności z umową wyposażenia, układu lokalu oraz rozkładu urządzeń,
  • Instalacje – sprawdzenie kompletności i rozłożenia, ciągu w wentylacji grawitacyjnej, działania wideofonu, dzwonka, zasilania gniazdek oraz mechanicznych właściwości montażu,
  • Montaż i działanie – kontrola poprawności pracy stolarki okiennej i drzwiowej, montażu grzejników, balustrad oraz innego wyposażenia lokalu,
  • Termoizolacja (możliwa w sezonie grzewczym) – zapowietrzenie grzejników, nieszczelności stolarki, mostki termiczne.

OCENA ISTOTNOŚCI WAD

Podczas inspekcji zapisujemy i oznaczamy każdą ze znalezionych wad (nawet takie, które minimalnie odbiegają od normy). Ostatecznie deweloper ma prawo nie zgodzić się, natomiast ze swojej strony staramy się podpowiadać, gdy widzimy, że dany defekt nie jest warty poprawiania i można spokojnie go zignorować. Dzieje się tak np. w momentach, gdy znajdujemy niedociągnięcia na powierzchniach, które Klient chce zabudować bądź przebudować. Ostateczna decyzja jest po stronie Klienta, natomiast my dążymy do dokładnego zobrazowania sytuacji.

CZY WARTO ZABRAĆ FACHOWCA?

Zdecydowanie warto. Inspekcja przed odbiorem lokalu jest procesem stosunkowo krótkim i tanim w porównaniu do czasu użytkowania lokalu, ewentualnych kosztów napraw i samego kosztu lokalu. Sam odbiór mieszkania jest momentem dość emocjonalnym i często traci się głowę, gdy pojawiają się różnice zdań.
Warto mieć po swojej stronie kogoś, kto podchodzi do sprawy profesjonalnie i z emocjonalnym dystansem. Warto mieć po swojej stronie specjalistę, który ma odpowiednie doświadczenie i wiedzę, by zapewnić solidny odbiór lokalu.

Share: