Fazy procesu budowlanego

Fazy procesu budowlanego

Są różne modele inwestycyjne opierające się o różne założenia zarówno składu zespołu, jak i decyzyjności w procesie budowlanym. Zazwyczaj konkretny model podejścia do projektu ustala się na podstawie rozpoznania strategii inwestora i projektu, oraz wszystkich innych czynników indywidualnych dla każdej inwestycji.
Zależało nam by zobrazować najważniejsze fazy procesu budowlanego oraz to co dzieje się w każdej z nich na poziomie typowej inwestycji budowlanej, takiej jak domek jednorodzinny. Przybliżenie takiego mechanizmu może być niezwykle cenne, by zrozumieć wyzwania jakie czekają na nas jako inwestora oraz pozwolą uniknąć fundamentalnych błędów.
Należy pamiętać, że to inwestor jest odpowiedzialny za organizację całego procesu budowlanego, dlatego jeżeli chcemy nim zostać dobrze posiadać chociaż ogólny ogląd sytuacji, by móc zdecydować ile z zadań jesteśmy w stanie wykonać sami, a ile chcemy zlecić osobom trzecim.

Typowe fazy inwestycyjne

  • ETAP I: Podjęcie Decyzji
  • ETAP II: Przygotowanie Inwestycji
    1. Studia i Analizy Przedprojektowe
    2. Dokumentacja Przedprojektowa
    3. Projektowanie
  • ETAP III: Realizacja Inwestycji
    1. Wykonawstwo Robót Budowlanych
    2. Montaż Maszyn i Urządzeń
    3. Rozruch i Odbiór
  • ETAP IV: Użytkowanie
    1. Zasiedlenie
    2. Eksploatacja

ETAP I: PODJĘCIE DECYZJI

Podjęcie decyzji o realizacji inwestycji jest niezwykle ważnym momentem. Jest to decyzja, którą powinno się podejmować świadomie. Wymaga rozważenia własnej sytuacji finansowej i życiowej, jak wiele jesteśmy w stanie zainwestować czasu i energii, jak wiele odpowiedzialności chcemy wziąć na siebie.
Realizacja inwestycji budowlanej to niezwykle absorbujące przedsięwzięcie, wymaga wielu decyzji i formalności, i jeżeli nie pracujemy w środowisku budowlanym, to będzie wymagało poszerzenia wiedzy w wielu branżach albo pomocy usług z zewnątrz.
Warto uwzględnić własne potrzeby życiowe, to jak będzie wyglądać nasze życie za 10 lat i potrzeby rodziny, bądź inne interesy i zysk końcowy jaki chcemy osiągnąć z realizacji budowy. Powinniśmy sobie odpowiedzieć na pytania, co chcemy osiągnąć poprzez inwestycję, ile własnego czasu i energii chcemy zaangażować w jej realizację i czy w obecnych makroekonomicznych warunkach jesteśmy w stanie uzyskać to czego chcemy.
Przemyślenie tych rzeczy sprawi, że łatwiej będzie nam dokonywać decyzji już w samym procesie, im bardziej ukierunkowani jesteśmy w naszych decyzjach i świadomi naszych oczekiwań, tym pewniejsi możemy być tego, że dostaniemy to czego naprawdę chcemy, a realizacja nie zakłóci naszego życia.

ETAP II: PRZYGOTOWANIE INWESTYCJI

1. STUDIA I ANALIZY PRZEDPROJEKTOWE

Na tym etapie jesteśmy już zdecydowani, że chcemy podjąć się wykonania inwestycji budowlanej. Znamy nasz budżet, rozumiemy ile sami możemy włożyć własnego czasu i energii, a także jakie obowiązki przejmą od nas firmy i specjaliści, jakich zatrudnimy. Najważniejsze, że sami wiemy jakie mamy oczekiwania względem funkcjonalności naszej inwestycji.
Na tym etapie w życiu inwestora zazwyczaj pojawia się Kierownik projektu, Koordynator projektu, Inwestor zastępczy bądź Projektant, którzy przejmą od nas obowiązki zrobienia rozeznania, zebrania wszystkich informacji odnośnie projektu, wybrania projektantów branżowych, zakontraktowania odpowiednich projektantów, poszukiwań działki (jeżeli jeszcze jej nie mamy), wykonania badań geotechnicznych, sprawdzenia miejscowego planu zagospodarowania i warunków zabudowy, rozpoznania wpływu działania inwestycji, rozpoznania potrzeb inwestora oraz możliwości spełnienia wszystkich oczekiwań inwestora.
Jest to niezwykle ważny proces – wszystko czego nie dopracowaliśmy teraz, może skutkować koniecznością zmian projektowych, a w gorszych przypadkach przebudową realizowanego obiektu. W praktyce każda zmiana coś nas kosztuje, czasami jest to tylko czas, ale zazwyczaj wiąże się i z czasem, i dodatkowymi kosztami.
Dlatego warto poświęcić ekstra uwagę, by dookreślić, ile i jakie pomieszczenia są nam potrzebne, jaką przestrzeń lubimy, ile mamy czasu i pieniędzy na konserwację domu, czy wolimy zamkniętą czy otwartą przestrzeń, jak dużo czasu spędzamy w domu. To tylko kilka z wielu pytań, które określone i połączone z uwarunkowaniami konkretnej działki, posłużą projektantom by opracować dokumentację budynku na miarę Waszych potrzeb, oczekiwań i możliwości.
Im później będziemy wprowadzać zmiany, tym będą one bardziej czasochłonne i kosztowne we wdrożeniu, dlatego dobrze opracowana faza studium jest fundamentem płynności realizacji projektu.

2. DOKUMENTACJA PRZEDPROJEKTOWA

Po zebraniu wszystkich informacji przechodzi się do opracowania dokumentacji, która potwierdzi nasze założenia. Na potrzeby budowania domu jednorodzinnego jest to zebranie dokumentacji określającej sposób zabudowy, wstępny kosztorys czy szkice przyszłego obiektu, badania geotechniczne, pozwolenia stron postępowania.
Przy większych projektach mogą być to obszerne analizy ekonomiczne, kosztorys inwestorski, opracowania finansowe i strategiczne, pomiary i pozwolenia środowiskowe, wnioski o dofinansowanie, metodologia, harmonogramy, opracowania struktury projektu i zespołu projektowego oraz inna dokumentacja związana z indywidualnym charakterem danej inwestycji.

3. PROJEKTOWANIE

Na tym etapie wizja projektu jest już dość klarowna i jeżeli przyłożono dużą uwagę do poprzednich faz, to projektowanie przebiega głównie na koordynowaniu różnych branż i rozwiązywaniu kolizji technicznych pomiędzy nimi. W przypadku obiektów jednorodzinnych jest to etap, gdzie wprowadzamy jeszcze zmiany estetyki, stylizacji, a także optymalizacji budynku, natomiast dobrze gdy ma to charakter wyłącznie zmian niezbędnych bądź kosmetycznych. Jeżeli kompletnie zapragniemy zmienić wizję projektu po wykonaniu wstępnej wersji dokumentacji, to powinniśmy liczyć się z tym, iż będzie to wymagać odpowiedniego nakładu dodatkowej pracy i kosztów.
Idealnym zamknięciem tej fazy jest posiadanie projektu, który nie wymaga już żadnych poprawek jakkolwiek rzeczywistość jest inna. W czasach BIM projekty stają się coraz dokładniejsze. Normą jest, że w fazie wykonawczej dochodzi do optymalizacji zmian i kolizji, dlatego projektu nie uznaje się za dzieło ‘zamknięte’ aż do ostatniego dnia budowy.

ETAP III: REALIZACJA INWESTYCJI

4. WYKONAWSTWO ROBÓT BUDOWLANYCH

Na tym etapie mamy zakontraktowaną firmę wykonawczą i osobę nadzorującą budowę. Proces wykonawczy różni się od doświadczenia i wiedzy osób, które dla nas pracują i nie można powiedzieć by był zawsze jeden najlepszy sposób na realizację jakiegoś obiektu w każdych warunkach.
Zarówno przy nadzorze, jak i wybieraniu firmy wykonawczej warto poszukać, warto porozmawiać z kilkoma firmami. Pamiętajcie, że nie zawsze najtańsza cena jest tą najlepszą, jakkolwiek pozwoli Wam to na szersze pole negocjacyjne i wybranie najlepszej opcji dla Was.
Na tym etapie będziecie musieli też podjąć decyzje odnośnie formy finansowania firmy wykonawczej, dlatego zawsze pamiętajcie, by zabezpieczyć swój interes. Inwestycja typu kilkuset tysięcy złotych wymaga byśmy byli ostrożni i jeżeli mamy wątpliwości odnośnie jakiegoś wykonawcy, to nie dajmy się pospieszać, przemyślmy i sprawdźmy kilka razy. Jeżeli nie znacie się na negocjacjach i kontraktowaniu budowy, to zatrudnijcie kogoś kto Was w tym wesprze.
Warto mieć też własnego inspektora nadzoru inwestorskiego, i to nie takiego który pokaże się dwa razy na budowie, by podpisać dziennik budowy i odebrać budynek, ale takiego który faktycznie będzie pracował w Waszym interesie. Z perspektywy całej inwestycji jest to nieznaczny koszt, natomiast rzetelny inspektor nadzoru zwraca się bardzo szybko, jak nie w postaci optymalizacji i wykrytych błędów, to w postaci czasu, który zaoszczędzisz na kontrolowaniu jakości robót i godzin nauczania na forach budowlanych.
Realizacja budowy to niezwykle dynamiczny proces, w którym codziennie obserwuje się postęp prac na budowie aż do momentu, w którym uzyskamy cel naszej inwestycji. Potrafi być to intensywny i stresujący okres, pełen formalności i koniecznych decyzji, dlatego tak ważne jest by podejść do niego z rozwagą, bez zbędnego pośpiechu i bardzo często z zimną krwią.

5. MONTAŻ MASZYN I URZĄDZEŃ

W przypadku domów jednorodzinnych jest to proces, który wykonuje się w czasie budowy obiektu bądź zaraz po wykonaniu budynku w stanie surowym zamkniętym.
Kiedyś był on marginalny i dotyczył głównie obiektów fabrycznych, budynków użyteczności publicznej bądź budynków wielorodzinnych. W czasach automatyzacji, zielonej energii, inteligentnych budynków, optymalizacji kosztów użytkowania, oczyszczania powietrza itd. proces montażu maszyn zaczyna nabierać ważnej roli i wymaga grupy specjalistów branżowych do zaprojektowania i wykonania danego rodzaju instalacji. Proces ten i jego zakres jest zawsze dostosowywany do indywidualnego charakteru projektu.

6. ROZRUCH I ODBIÓR

Rozruch to proces, który dotyczy głównie fabryk i maszyn w nich instalowanych. Instalacje i urządzenia stanowiące integralną cześć budynku, jak najbardziej wpisują się w procedury rozruchowe.
Jest to proces, w czasie którego wykonawca danej instalacji/urządzenia będzie testował, próbnie uruchamiał, korygował, poprawiał błędy aż do momentu, gdy zostanie uzyskana optymalna i gwarantowana jakość pracy urządzenia. Zazwyczaj proces odbioru powinien być dokonany po otrzymaniu poprawnych rezultatów w procedurach rozruchowych w założonym okresie czasu. Dobrze zakończony rozruch jest jedną z podstaw do pozytywnej decyzji o odbiorze danej maszyny/instalacji, gdyż zapewnia o jej bezpieczeństwie i zdatności do użytkowania.
Odbiór budowlany to procedura weryfikacyjna, której zadaniem jest stwierdzenie zgodności wykonania projektu z obiektem zamówienia bazując decyzję na inspekcjach, odbiorach pośrednich i robót zanikających, pomiarach, rozruchach, opiniach specjalistów i dokumentacji powykonawczej projektu.
Odbiór może być wykonywany wieloetapowo i na różnych szczeblach struktury projektu, np. odbiór konstrukcji dachu, odbiór stanu surowego otwartego, odbiory robót branżowych, czy odbiory robót zanikających. Gdy obiekt stoi już wykonany, nie ma możliwości wykonania wszystkich prac odbiorowych, dlatego niezwykle ważne jest, by dokonywać odbiorów cząstkowych na różnych etapach budowy. Zagwarantuje nam to jakość i rzetelność wykonanych prac.
Po zakończeniu obiektu wykonawca informuje inwestora o gotowości do odebrania całego obiektu. Jeżeli procedura zakończy się pomyślnie, będzie to podstawą do rozpoczęcia użytkowania obiektu (po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie).

ETAP IV: UŻYTKOWANIE

7. ZASIEDLENIE

Przeprowadzka do nowego domu to zajęcie pracochłonne i kosztochłonne. Zakup wyposażenia mieszkania, wykończenie, dekorowanie, transport i instalacja wyposażenia. Pamiętajmy, by uwzględnić to zarówno w budżecie, jak i harmonogramie całej inwestycji.
Ten etap z dnia na dzień będzie przybliżać Was do domu Waszych marzeń.

8. EKSPLOATACJA

Wszyscy chcemy, by eksploatacja naszego budynku była przyjemna i bezawaryjna, dlatego należy przemyśleć to na samym początku, jeszcze w fazie planowania.
Jeżeli inwestujemy w wiele instalacji, to musimy liczyć się z konserwacją. serwisem i aktualizacjami. Jeżeli decydujemy się na oszczędności na materiałach to być może właściwości naszych ścian, okien i drzwi zmuszą nas do płacenia większych rachunków za ogrzewanie.
Być może nie mamy za wiele czasu, by robić regularną konserwację wokoło domu. Weźmy to pod uwagę i zaprojektujmy obiekt oparty o nieskomplikowane rozwiązania.
Pamiętajmy o tym, że eksploatacja domu to nie tylko rachunki za prąd, wodę i ogrzewanie. To również, naprawy, serwis, wymiana zużytych materiałów, odświeżanie, podatki, pomiary kontrolne, ubezpieczenia. Każdy z tych elementów pochłonie czas i pieniądze.
Im szerszą perspektywę obierzemy w fazie planowania inwestycji, tym mniej rzeczy nas zaskoczy, a użytkowanie domu stanie się wyłącznie przyjemnością.

Share: