Zakres kontroli przedodbiorowej

W tym artykule dowiecie się o tym co podlega sprawdzeniu podczas odbioru technicznego lokalu. Dowie się jak przebiega takie spotkanie oraz doradzimy wam jak się do niego przygotować.
Przed odbiorowa kontrola techniczna lokalu i jej zakres jest zmienny w zależności od lokalu i stanu wykończenia. Inny zakres będzie dla mieszkania w stanie deweloperskim inny, gdy lokal jest wykończony pod klucz a jeszcze inny, gdy jest mamy do czynienia z domem szeregowym w stanie surowym zamkniętym.

Gdy mamy kontakt z kontrolą mieszkania na rynku wtórnym indywidualnie dobieramy zakres inspekcji w zależności od stanu lokalu oraz planów i potrzeb klienta. W nawiązaniu do poprzedniego akapitów ten artykuł jest szczególnie ukierunkowany na odbiór techniczny lokali w stanie deweloperskim z rynku pierwotnego. Jest to najczęściej spotykany przypadek a wiele aspektów takiej inspekcji jest zbliżona dla innych obiektów.

Jak wygląda inspekcja?

W inspekcji uczestniczą osoby upoważnione do podpisania protokołu inspekcji, zarówno od klienta jak i dewelopera. Oznacza to, że zarówno klient jak i przedstawiciel dewelopera mogą być osobami zewnętrznymi zatrudnionymi do wykonania tego zadania. W praktyce jest tak że większość klientów decyduje się pojawić na odbiorze przyprowadzając ze sobą specjalistę od kontroli technicznej.

Po stronie dewelopera coraz częściej pojawiają się dwie osoby, jedna odpowiedzialna za sporządzenie protokołu, przekazanie, instrukcji, kluczy, wytłumaczenia obsługi mieszkania i urządzeń, oraz druga osoba odpowiedzialna za weryfikację roszczeń odnośnie usterek. Na obiektach w budowie często bywa to kierownik robót bądź budowy natomiast coraz częściej zatrudnia się osobę techniczną, która nie uczestniczyła przy budowie obiektu. Obecność osoby technicznej po stronie dewelopera bywa niezwykle pomocna w całym procesie, gdyż pozwala przyspieszyć porozumienie stron odnośnie akceptacji wad i szybciej możemy się cieszyć poprawionym lokalem.

Kontrola standardowego mieszkania zazwyczaj zajmuje od 1,5-2 h więc pamiętajcie by zaplanować sobie ten czas, a jeżeli sytuacja wymaga by przedłużyć spotkanie to nie wahajcie się by to zrobić. Deweloperzy ze względu na własne plany próbują pospieszać i ograniczać czas jakkolwiek zawsze należy pamiętać, że jeśli wydaliśmy na nasz lokal kilkaset tysięcy złotych to zależy nam by był dokładnie sprawdzony.

Podczas inspekcji mieszkania reprezentant dewelopera tłumaczy obsługę i konserwację urządzeń, pokazuje budynek, części wspólne, tłumaczy dokumenty więc jest trochę roboty. Jest to kolejny powód, dlaczego warto przyjść na takie spotkanie z własnym specjalistą, który wykona kontrolę podczas gdy właściciel może skupić się na formalnościach.
Podczas inspekcji lokalu sporządza się listę defektów którą na końcu rozpatruje się z deweloperem. W umowie może być opisana procedura zgłaszania i rozpatrywania wad i najpopularniejszym rozwiązaniem jest rozwiązanie jest:
a) Zgłoszenie usterek w protokole
b) Deweloper ma 14 dni na odpowiedz
c) W zależności od odpowiedzi następuje akceptacja stron bądź kolejna wymiana argumentów
d) Jeżeli strony nie znajdują porozumienia to może dojść do konieczności użycia środków prawnych
Procedura ta jest dość czasochłonna i wymaga pisania wielu dokumentów, dlatego częściej spotyka się wcześniej wspomnianą osobę techniczną. Po omówieniu wszystkich wątpliwości, jeżeli jest zgodność stron to do protokołu zdawczo-odbiorczego trafiają punkty z góry zaakceptowane co pozwala na praktycznie natychmiastowe przystąpienie do naprawy. W takim wypadku podpisanie protokołu jest już tylko formalnością.

Jak przygotować się do inspekcji?
– Zarezerwuj sobie czas. Daj sobie minimum dwie godziny na inspekcje z założeniem, że jeżeli będzie konieczne to taka inspekcja się przedłuży. Poinformuj o tym przedstawiciela dewelopera przy okazji umawiania spotkania.

  • Umowa z deweloperem. Przygotuj umowę oraz załączniki do umowy. Na potrzeby inspekcji potrzebna jest część opisująca procedurę odbioru oraz specyfikację techniczną mieszkania. Oczywiście te informacje mogą być pominięte w umowie bądź zmniejszone do jednego akapitu, natomiast w większości przypadków powinny być w umowie.
  • Plany architektury i instalacji. Dzięki nim będziemy w stanie sprawdzić zarówno wymiary jak i położenie instalacji i wyposażenia lokalu. Jeżeli chodzi o dostęp do dokumentacji to tutaj sytuacja wygląda różnie. Niektórzy mają ją w postaci załącznika do umowy, inni mogą ją ściągnąć z własnego profilu na stronie dewelopera a innym deweloper dostarczy ją dopiero jak się klient sam upomni.
  • Pomysł na mieszkanie. Warto przed odbiorem pomyśleć już o tym jaki jest pomysł na wykończenie mieszkania bądź zakres planowanych remontów. Przydaje się to głównie przy ocenie wad i konieczności ich poprawy w perspektywie nadchodzących remontów.
  • Chłodna głowa. Trudno mieć emocjonalny dystans przy odbiorze wyczekiwanego lokalu, z którym wiąże się tyle planów. Jest to kolejny powód dla której warto zabrać ze sobą osobę z zewnątrz. Trzeba przyznać, że deweloperzy stają się coraz bardziej rzetelni i otwarci na komentarze z inspekcji natomiast regularnie występują sytuacje, gdzie przedstawiciel dewelopera interpretuje zapisy z umowy jak i standardy techniczne na potrzeby własnego interesu. Stanowczość i zimna głowa pomogą wyegzekwować własne prawa.

Jaki jest zakres inspekcji?
Jak wcześniej było wspomniane jest on różny w zależności od lokalu i wyposażenia natomiast przy stanie deweloperskim można wyróżnić poniższe aspekty kontroli lokalu:
1. Kontrola poziomów i pionów – sprawdzenie stolarka, ościeże, ściany, posadzki ramy drzwi oraz inne elementy mieszkania nie posiadają ponadnormatywnego nachylenia.
2. Kontrola płaszczyzn – kontrola płaszczyzn ścian, posadzek, spadków, odchyleń od płaszczyzny, wybrzuszeń powierzchni, dylatacji posadzek itp.
3. Kontrola kątów ścian.
4. Poszukiwanie uszkodzeń mechanicznych, defektów estetycznych, błędów technicznych. Głównie obejmuje to tynki, stolarkę z oszkleniem, parapety, powierzchnie balkonu i balustrad oraz inne wyposażenie zamontowane w lokalu.
5. Kompletność i usytuowanie – Kontrola zgodności z umową wyposażenia, układu lokalu oraz rozkładu urządzeń.
6. Instalacje – Sprawdzenie kompletności i rozłożenia, ciągu w wentylacji grawitacyjnej, działania wideofonu, dzwonek, zasilania gniazdek oraz mechanicznych właściwości montażu.
7. Montaż i działanie – Kontrola poprawności pracy stolarki okiennej i drzwiowej, montażu grzejników, balustrad oraz innego wyposażenia lokalu.
8. Termoizolacja (możliwa sezonie grzewczym) – zapowietrzenie grzejników, nieszczelności stolarki, mostki termiczne

Oceniamy istotność wad
Podczas inspekcji zapisujemy i oznaczamy każdą ze znalezionych wad, nawet te które minimalnie odbiegają od normy. Ostatecznie deweloper ma prawo się nie zgodzić, natomiast my staramy się podpowiadać, gdy widzimy, że dany defekt nie jest warty poprawiania i można spokojnie je zignorować. Dzieje się tak np. w momentach, gdy znajdujemy niedociągnięcia, na powierzchniach które klient chce zabudować bądź przebudować. Ostateczna decyzja jest po stronie klienta natomiast my dążymy do tego by dokładnie przedstawić sytuacje.

Czy warto zabrać fachowca?
Zdecydowanie warto. Inspekcja przed-odbiorowa mieszkania jest procesem stosunkowo krótkim i tanim w porównaniu do czasu użytkowania lokalu, ewentualnych kosztów napraw i samego kosztu lokalu. Sam odbiór mieszkania jest momentem dość emocjonalnym i często traci się głowę, gdy pojawiają się różnicę zdań.
Warto mieć po swojej stronie kogoś kto podchodzi do sprawy profesjonalnie i z emocjonalnym dystansem. Warto mieć po swojej stronie specjalistę, który ma doświadczenie i wiedzę by zapewnić ci solidny odbiór lokalu.