Dowiedz się czyim obowiązkiem jest przeprowadzenie przeglądu? Kto i kiedy powinien go wykonać?
Obiekty budowlane i ich wyposażenie powinny zapewniać należyte bezpieczeństwo zarówno dla użytkowników jak i otoczenia, w którym się znajdują. Po tragicznych katastrofach i awariach budowlanych zmieniono przepisy i określono strony, obowiązki, odpowiedzialności, zaniedbania, konsekwencje, związane utrzymaniem obiektów budowlanych i zaniechaniami w utrzymaniu. Dzisiaj niemal każdy obiekt budowlany objęty jest jakimś zakresem przeglądów, a zarządcy zobowiązani do wykonywania procedur w celu należytego wykonywania swoich zadań.

I. KONIECZNOŚĆ WYKONYWANIA RÓŻNYCH FORM PRZEGLĄDÓW WYNIKA Z

  • Przepisów prawnych i norm
  • Odpowiedzialności zawodowej zarządcy budynku
  • Zapisów gwarancyjnych i instrukcji użytkowania urządzeń i budynków
  • Zapisów polisy ubezpieczeniowej
  • Zobowiązań wobec użytkowników i otoczenia obiektu
  • Wewnętrznej strategii utrzymania obiektu i urządzeń

II. RODZAJE PRZEGLĄDÓW
Przegląd okresowy wykonywany raz w roku
Sprawdzenie stanu technicznego które powinno być wykonane co najmniej raz w roku kalendarzowym, przy czym pomiędzy kontrolami nie musi upłynąć 365 dni.
Przegląd roczny obejmuje:
a) Kontrole elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
Art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. Wskazuje, aby szczegółowo zbadać (o czym mowa w § 5 ust. 2 rozporządzenia) stan techniczny:
Zewnętrznych warstw przegród zewnętrznych, elementów ścian zewnętrznych, balustrad, loggii i balkonów, urządzeń zamocowanych do ścian i dachu, elementów odwodnienia oraz opierzenia, pokryć dachowych, elementów instalacji CO i CW , urządzeń zabezpieczenia przeciwpożarowego, elementów instalacji kanalizacyjnej i ściekowej, przejść i przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku, oraz inne elementy których uszkodzenia mogą powodować zagrożenie dla bezpieczeństwa osób, środowiska oraz konstrukcji budynku.
b) Kontrole instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
Przepisy prawa budowlanego nie precyzują, rozumienia pojęcia instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, o których mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. Jednak mając na uwadze przepisy dotyczące ochrony środowiska, należy przyjąć, że są to instalacje i urządzenia, które przeciwdziałają negatywnemu oddziaływaniu obiektu na stan środowiska oraz na życie lub zdrowie ludzi, w szczególności w zakresie wprowadzania gazów lub pyłów do powietrza, wprowadzania ścieków do wód lub do ziemi, powodowania hałasu, wytwarzania pól elektromagnetycznych. Obowiązek ten nie został dookreślony pod względem obiektu kontroli jak i podmiotu kontroli.
c) Kontrole instalacji gazowych oraz przewodów kominowych
Przegląd stanu technicznego instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych), o których mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy – Prawo budowlane, obejmuje m.in. kontrolę:
Wykonania zaleceń poprzedniej kontroli, zmian w kanałach i przewodach spalinowych, drożności przewodów kominowych, siły ciągu kominowego, występowania uszkodzeń wszystkich elementów kominowych, posiadania sprawnych urządzeń wentylacyjnych, w tym nawiewnych i wywiewnych w pomieszczeniach, częstotliwości okresowego czyszczenia przewodów kominowych, dostępu do czyszczenia i kontroli przewodów kominowych i urządzeń kominowych, innych nieprawidłowości zagrażających bezpieczeństwu ludzi lub mienia.
Na podstawie § 47 rozporządzenia o warunkach technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, stan sprawności instalacji gazowej (w budynku) powinien być sprawdzony łącznie z kontrolą przewodów kominowych.
Za instalacje gazową traktuje się układ przewodów gazowych w budynku z armaturą, wyposażeniem i urządzeniami gazowymi, mający początek w miejscu połączenia przewodu z kurkiem głównym gazowym odcinającym tę instalację od przyłącza, a zakończenie na urządzeniach gazowych wraz z tymi urządzeniami.

Przegląd okresowy wykonywany raz na pięć lat
Natomiast kontrola wskazana w art. 62 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego powinna objąć sprawdzenie stanu sprawności technicznej i wartości użytkowej zarówno elementów budynku jak dla przeglądu rocznego, jak również wszystkich pozostałych, a także jego estetykę i otoczenie (§ 6 rozporządzenia).
Okresowy przegląd pięcioletni jest to sprawdzenie stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia. Kontrolą powinno być również objęte badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.

Kontrola obejmująca zakres kontroli rocznej i pięcioletniej
Zakres przeglądu rocznego i pięcioletniego różnią się zakresem a ich częścią wspólną jest kontrola aspektów budowlanych obiektu. W nawiązaniu do tego w roku, którym wypada przeprowadzenie kontroli rocznej i pięcioletniej można obie kontrole wykonać wspólnie. W takiej sytuacji protokół kontroli powinien zawierać odpowiednie informacje świadczące o spełnieniu obowiązków, wynikających zarówno z art. 62 ust. 1 pkt 1 jak i pkt 2 ustawy Prawo budowlane.

Przegląd okresowy półroczny dla obiektów wielkopowierzchniowych
Jest kontrola okresowa co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada skierowana dla budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m2 (dla obiektów którym nie da się określić powierzchni zabudowy)
Jeżeli obiekt ma powierzchnię zabudowy > 2000 m², ale jest podzielony dylatacjami na części (od fundamentu po dach), i każda z tych części stanowi samodzielny budynek oraz ma powierzchnię poniżej 2000 m², to nie podlega kontroli okresowej półrocznej, ale wyłącznie rocznej i pięcioletniej kontroli okresowej. Zakres tej kontroli półrocznej obejmuje zakres kontroli rocznej.

Kontrola bezpiecznego użytkowania obiektu
Należy ją przeprowadzać za każdym razem gdy wystąpią czynniki zewnętrzne oddziałujące na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.
Przesłanką wykonania takiej kontroli jest zaistnienie zagrożenia życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Kontrola powinna być dostosowana do zaistniałego zjawiska.

Kontrola w przypadku zgłoszenia o nieuzasadnionej ingerencji lub naruszeniu warunków określonych w art. 5 ust. 2 ustawy Prawo budowlane
Zgodnie z art. 62 ust. 4a ustawy Prawo budowlane, właściciel lub zarządca budynku ma obowiązek przeprowadzić kontrolę w przypadku zgłoszenia przez osoby zamieszkujące lokal o dokonaniu nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszeń, powodujących, że nie są spełnione warunki określone w art. 5 ust 2 ustawy Prawo budowlane.
Na przeprowadzenie takiej kontroli właściciel bądź zarządca mają termin 3 dni.

Dodatkowe przeglądy:

  • Pomieszczenia przeznaczone do wspólnego użytkowania oraz elementy i urządzenia intensywnie eksploatowane, narażone na uszkodzenie należy objąć przeglądami co najmniej dwa razy w roku.
  • Kontrole przeciwpożarowe zależne od wyposażenia i sposobu użytkowania obiektów. Kontrole powinny uwzględniać: przegląd techniczny urządzeń przeciwpożarowych, próbę ciśnieniową węży hydrantowych, przegląd hydrantów zewnętrznych, czyszczenie przewodów dymowych, spalinowych, czyszczenie wentylacji.
  • Badania okresowe i doraźne urządzeń transportu bliskiego, urządzeń ciśnieniowych oraz zbiorników materiałów ciekłych zapalnych.
  • Okresowe kontrole stanu technicznego systemu ogrzewania z uwzględnieniem efektywności kotłów oraz dostosowania ich mocy do potrzeb użytkowych.
  • Okresowe kontrole efektywności energetycznej urządzeń chłodniczych.
  • Przeglądy które uwzględniają wszystkie wymagania szczególne dotyczące wbudowanych elementów, instalacji, urządzeń.

III. KONSEKWENCJE BRAKU PRZEGLĄDU
Brak ważnego przeglądu może skutkować:
 Nałożeniem mandatu karnego (kara grzywny) przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego
 Odmową wypłaty odszkodowania przez firmę ubezpieczeniową w przypadku wystąpienia szkody
 Innymi sankcjami
Niedopełnienie obowiązków przeglądu jest traktowane jako przestępstwo zagrożone karami. Zapis art. 91a brzmi następująco: „Kto nie spełnia, określonego w art. 61, obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami lub nie zapewnia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku”.
W razie stwierdzenia zagrożenia bądź, gdy obiekt szpeci otoczenie to organ nadzoru budowlanego może podjąć interwencję i nałożyć obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, zakazać użytkowania obiektu lub jego części do czasu wyeliminowania usterek.
Takie decyzje podlegają natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie, a w sytuacji zagrożenia wykonana bez rozstrzygania sytuacji prawnej najemców i użytkowników lokali.
Właściciel lub zarządca obiektu jest zobowiązany by:

  • Udostępnić niezbędną dokumentację organom upoważnionym do kontroli
  • Utrzymać obiekty budowlane we właściwym stanie technicznym
  • Przestrzegać przepisów budowlanych

Artykuł 29 ust. 1 Prawa Budowlanego zwalnia właścicieli i zarządców budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz obiektów budowlanych budownictwa zagrodowego, letniskowego, z wykonywania przeglądów okresowych rocznych w zakresie kontroli stanu technicznego elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników podczas użytkowania, jak również nie muszą też prowadzić Książki Obiektu Budowlanego (KOB). Osoby te nie są, jednak zwolnione z wykonywania przeglądów rocznych w zakresie instalacji i urządzeń ochrony środowiska, instalacji gazowych oraz przewodów kominowych, jak również z wykonywania przeglądów pięcioletnich w zakresie ogólnobudowlanym i elektrycznym.

IV. UPRAWNIENI DO WYKONANIA KONTROLI
Stan techniczny instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych mogą kontrolować zarówno osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności, jak również osoby mające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych, tzn. świadectwa kwalifikacyjne wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych. Upoważnione są osoby posiadające uprawnienia budowlane w specjalności instalacyjnej, jak i osoby posiadające kwalifikacje wynikające z przepisów o dozorze technicznym i energetyce.
Kontrole stanu technicznego przewodów kominowych (do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych), obok kominiarzy posiadających kwalifikacje mistrza, mogą również przeprowadzać osoby mające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności.
Kominy przemysłowe, kominy wolno stojące oraz kominy lub przewody kominowe, gdzie ciąg kominowy jest wymuszony za pomocą urządzeń mechanicznych mogą sprawdzać wyłącznie osoby z uprawnieniami budowlanymi.
Do dokonywania kontroli stanu technicznego przewodów kominowych i wentylacyjnych dopuszczone są osoby, które posiadają uprawnienia budowlane do projektowania lub kierowania robotami budowlanymi w specjalności konstrukcyjno-budowlanej lub uprawnienia do projektowania lub kierowania robotami budowlanymi w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych, cieplnych, wentylacyjnych i gazowych.
Osoby posiadające stosowne uprawnienia w ograniczonym zakresie mogą przeprowadzać kontrole stanu technicznego przewodów kominowych i wentylacyjnych tylko w obiektach objętych ich zakresem uprawnień.
Ponadto osoba, która przeprowadziła kontrolę jest zobowiązana by bezzwłocznie pisemnie poinformować właściwy organ o jej przeprowadzeniu, który prowadzi ewidencję zawiadomień o okresowych kontrolach technicznych. (art. 62 ust. 1 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane).